[경인신문 박지일 기자] 2020년 부동산 시장은 12·16 부동산대책에 따른 관련 법률 개정으로 등으로 실수요자나 투자자 모두의 관심이 집중되는 한 해가 될 것으로 전망된다. 양도소득세·종합부동산세 등 고가주택에 대한 세금이 강화되고, 다주택자의 취득세가 오르는 등 고액, 다주택자의 세부담이 늘어날 전망이다. 분양가 상한제 시행과 청약 재당첨 제한이 강화되는 등 분양과 청약시장에도 큰 변화가 예상된다.

▲ 2020년 달라지는 부동산제도 도표 (사진제공-부동산114)     ©경인신문

먼저 9억 원을 초과하는 고가주택 양도 시 장기보유특별공제 혜택이 축소된다. 매도 주택에 2년 이상 거주해야만 최대 80%까지 공제받을 수 있고, 조건을 충족하지 못하면 일반 장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유해도 최대 30%까지만 공제된다. 전세자금대출을 이용한 갭투자를 막기 위한 조치도 함께 시행된다. 전세대출을 받은 후 9억 원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유하면 전세대출금을 회수한다. 또한 9억 원 초과 1주택자는 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없다. 6억 원 초과 9억 원 이하 주택을 살 때 현행 2%인 취득세율을 금액에 따라 1.01%~2.99%로 세분화한다. 3채 이상의 주택을 가진 세대가 추가로 주택을 매입할 경우 4%의 취득세율이 적용된다.

2월부터는 주택 청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 이관된다. 2월 21일부터 부동산 실거래신고 기한이 60일에서 30일로 줄어든다. 계약 무효나 취소가 되는 경우도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내에 신고해야 하며 미 신고 시 500만 원 이하의 과태료가 부과된다. 거짓으로 신고하는 경우에도 3000만 원 이하의 과태료를 부과하는 규정도 새로 시행한다. 공인중개사가 부동산 계약 시 교부하는 중개대상물 확인·설명서에 거래당사자와 협의를 통한 중개보수를 명시하는 내용도 추가된다. 이에 따라 공인중개사는 부동산 계약서 작성 단계에서 중개보수를 명확히 설명하고 협의해야 하며 거래 당사자로부터 이를 확인하는 서명을 받아야 한다.

3월부터 투기과열지구 3억 원 이상 주택 취득 시는 물론, 조정대상지역 3억 원 이상, 비규제지역 6억원 이상 주택을 살 때도 자금조달계획서를 제출해야 한다. 투기과열지구 9억 원 초과 주택 실거래 신고 시에는 자금조달계획서, 소득금액증명원, 예금 잔고, 전세계약서 등 객관적 증빙자료를 함께 제출해야 한다. 불법 전매 적발 시에는 10년간 청약이 금지되며 재당첨 제한 기간도 분양가 상한제 주택, 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년으로 늘어난다.

4월은 관리처분인가 이후 정비사업 단지에 대해 분양가 상한제 대상 적용을 유예했던 기간이 종료됨에 따라 4월 29일 이후 입주자 모집공고를 신청한 정비사업 단지부터 분양가 상한제 적용지역에서는 분양가 규제를 받는다. 또한 5∼10년 전매제한과 2∼3년의 실거주도 의무화된다. 100가구 이상의 공동주택은 관리비를 의무적으로 공개해야 한다.

5월부터는 현재 비과세 중인 연 2000만 원 이하의 임대소득도 2019년 귀속분부터 소득세를 과세함에 따라 이를 세무당국에 신고해야 한다. 분리과세 혹은 종합과세 중 선택할 수 있다. 부부 합산 기준으로 집이 2가구인 경우 연간 월세 소득에 대해, 3가구 이상이라면 월세와 보증금 3억원 초과분에 대해 6월 1일까지 신고해야 한다.

6월부터는 세입자가 신용카드로 월세를 낼 수 있다. 신한카드는 월 200만 원 한도 내에서 부동산 월세를 신용카드로 납부할 수 있는 서비스를 준비 중이다. 12·16대책에서 시행하기로 한 조정대상지역 내 양도세 중과 배제 조치는 6월 말 종료된다. 정부는 내년 상반기 중 소득세법 시행령을 개정해 올해 12월 17일부터 내년 6월 말까지 매도하는 다주택자의 주택 매물에 양도세를 중과하지 않고, 장기보유특별공제 혜택도 주기로 했다.

2000년 도입된 도시공원 일몰제가 2020년 7월부터 시행된다. 도시공원 일몰제는 도시계획시설상 도시공원으로 지정한 뒤 20년이 넘도록 공원 조성을 하지 않았을 경우 도시공원에서 해제되는 제도다. 8월에는 허위매물을 올린 공인중개사를 처벌하는 규정이 신설된다. 개정안에 따르면 민간에서만 진행하던 인터넷, 모바일 허위매물 점검을 국토교통부에서도 진행하고 허위, 과장광고를 올리는 공인중개사에게 최대 500만 원의 과태료를 부과한다.
 
이 밖에도 공시가격 9억 원 이상 고가주택 보유자에게 부과되는 종합부동산 세율을 0.1%∼0.8%포인트 상향 조정하고, 2주택자의 세 부담 상한도 종전 200%에서 300%로 높이는 반면, 1가구 1주택을 보유한 60세 이상 고령자의 세액공제율을 현행 70%에서 80%로 높여 실수요 1주택자의 부담은 경감해준다. 시세파악이 어렵다는 이유로 60% 정도 수준의 기준시가로 계산해 상속세와 증여세를 과세하여왔던 단독주택과 꼬마빌딩은 감정평가를 통해 시세와 비슷한 수준의 과세표준을 적용해 과세한다. 또한 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안에서 공동주택 공시가격의 현실화율을 시세 9억∼15억 원 미만은 70%, 15억∼30억 원 미만은 75%, 30억 원 이상은 80%까지 각각 올린다. 단독주택에 대해서도 시세 9억 원 이상 주택 중 올해 현실화율이 55%에 미달하는 주택의 공시가를 올려 현실화율을 55%까지 맞춘다. 이와 함께 공시가격 현실화 정책을 안정적이고 투명하게 추진하기 위한 공시가격 중장기 로드맵을 마련해 내년 하반기 중 제시한다.